Procedura di acquisto di un immobile a New York City

Comprare casa a New York e’ il sogno di molti. Italiani e non. L’offerta e’ notevole e con la dovuta pazienza e la giusta assistenza e’ possibile realizzare il proprio sogno. Che sia un monolocale  nel Village o un attico prospicente Central Park.

Per aiutarvi a finalizzare la compraviendita, abbiamo intervistato Guido Pompilj di Vivaldi Real Estate con l’obiettivo di gettare un po’ di luce sulla procedura di acquisto dopo la selezione dell’immobile desiderato.

Compromesso e caparra

La cosa più importante, successivamente alla selezione e all’accordo verbale sul prezzo d’acquisto dell’immobile,  è la firma del contract of sale, o compromesso, da parte dei contraenti. Il compromesso nello stato di New York e’ un vero e proprio contratto che stipula in dettaglio tutti gli aspetti della compravendita (costi, tempi, modalita’ di pagamento, garanzie date all’acquirente ed eventuali condizioni (contingencies) quali l’ottenimento di un mutuo etc.) ed e’ accompagnato normalmente da un anticipo pari al 10% del prezzo concordato. Solo con il compromesso firmato da entrambe le parti si ha la sicurezza di poter procedere all’acquisto dell’immobile. E’ norma farsi rappresentare da un proprio legale nella negoziazione del contract of sale.

L’anticipo va inviato sul conto escrow del vostro avvocato. Il conto escrow e’ un conto fiduciario garantito dall’albo degli avvocati di New York (se un avvocato non si comporta correttamente con i fondi del cliente oltre a subire le conseguenze penali perde la licenza necessaria per esercitare la professione). Nonostante la garanzia dell’albo, e’ comunque consigliabile utilizzare un avvocato che abbia una buona reputazione e che sia abituato a lavorare a Manhattan, dove gli usi e costumi sono codificati e specifici e ben diversi da altri quartieri di New York City. Consigliamo ai nostri clienti di farsi presentare un avvocato dalla loro banca di riferimento a New York; siamo comunque disponibili a fornire i contatti di molti professionisti seri con i quali abbiamo collaborato nel corso degli anni, molti dei quali di origine italiana per semplicita’ di comunicazione.

Il vostro avvocato verificherà e negozierà le clausole del compromesso, che gli è stato già spedito dall’avvocato del venditore. In particolare, esso studierà l’offering plan, ossia il documento ufficiale depositato originariamente dal costruttore presso l’Attorney General (una specie di Prefetto) contenente tutti i documenti relativi all’abitabilità, al frazionamento, alle dimensioni dell’immobile, etc. inoltre verificherà le spese condominiali e l’ammontare delle tasse comunali (common charges and real estate tax).

Dopo la negoziazone del prezzo di acquisto della casa, e’ importante procedere rapidamente alla stesura del compromesso e a firmarlo. Succede spesso che durante il periodo di limbo tra l’accordo vernbale e la firma del compromesso, i venditori continuino a tenere la proprieta’ sul mercato cercando di spuntare un prezzo migliore. Dalla selezione dell’immobile alla firma del compromesso non dovrebbe passare piu’ di una settimana. Il mercato immobiliare a New York e’ molto veloce, per ottenere i migliori affari dovete adeguravi al ritmo della citta’ che non dorme mai.

Appena finalizzato il compromesso, il vostro avvocato ve lo fara’ firmare (eventualmente per fax) e provvedera’ ad inviarlo all’avvocato del venditore assieme al deposito cauzionale . Come detto in precedenza, solitamente la caparra e’ equivalente al 10% del prezzo d’acquisto dell’immobile, il 20% se si acquista un nuovo frazionamento dal costruttore.
Il venditore controfirmerà il compromesso il suo avvocato depositerà la caparra sul conto escrow dello studio legale (cioè l’anticipo non va direttamente in mano al venditore ma passa sul conto di garanzia del suo avvocato che glielo girera’ solo al momento della stipula).
Dopo la firma l’acquirente e’ tenuto a procede nei tempi pattuiti al saldo del prezzo di acquisto dell’immobile. Un eventuale ritardo del pagamento potrebbe causare rescissione del contratto e perdita della caparra. Al contrario, il venditore una volta firmato il compromesso, non potra’ piu’ tirarsi indietro riguardo la vendita dell’immobile salvo che tale possibilita’ sia stata prevista nel contratto.

Presentazione dell’acquirente al condominio

Appena firmato il compromesso, a meno che si compri direttamente dal costruttore, occorrera’ avviare la application (letteralmente ‘domanda’) con la quale si chiede al Condominio la rinuncia (waiver) al diritto di prelazione (right of first refusal).
I condomini hanno diritto di prelazione su tutte le rivendite interne al palazzo e per concedere la rinuncia a tale diritto, necessaria per poter procedere all’acquisto, gli aspiranti propietari devono presentare le loro credenziali completando e documentando un questionario esaustivo  fornito dal condominio (che vi assisteremo nel compilare nel modo piu’ semplice e rapido).
In teoria, a parità di condizioni il condominio potrebbe acquistare l’appartamento dal venditore se ritenesse indesiderabile l’acquirente. Fortunatamente e’ un’occorrenza molto rara, tuttavia occorre comunque dare con diligenza le informazioni richieste al fine di ottenere il waiver (cioè l’atto di rinuncia alla prelazione) senza il quale non si può finalizzare la compravendita della casa.
Per concedere il waiver, i rappresentanti del condominio (Board of Directors) devono ricevere la domanda completa con tutte le informazioni richieste e votarne l’accettazione. Questo processo può richiedere diverse settimane, specialmente d’estate quando i rappresentanti del condominio sono fuori citta’. E’ bene preventivare almeno un mese tra firma del compromesso e stipula – salvo che non si compri dal costruttore, nel qual caso non servira’ altro che il saldo.
Molti dei documenti che dovrete produrre per l’application vi serviranno anche per un eventuale mutuo.

Assicurazione di piena proprieta’   (Title Insurance)

Il legale dell’acquirente ha cura di ordinare la title insurance , ovvero un documento sottoscritto da una compagnia di assicurazioni super regolata (triple A ) che garantisce la piena proprietà del bene compravenduto e l’assenza di ipoteche, riserve fiscali o altre compromissioni del titolo di proprieta’.

In pratica la title insurance fa quello che in Italia fanno i notai, Inoltre si assume anche il rischio di errore assicurando l’intero ammontare della compavendita. Il costo di questa assicurazione, che e’ pagato una tantum, e’ regolato dallo stato di New York e varia tra lo 0,5% e lo 0,8% del prezzo di compravendita (l’assicurazione di piena proprieta’ risulta proporzionalemente piu’ cara per gli immobili di minor valore).

Struttura proprietaria

Molte variabili vanno considerate nel decidere la struttura proprietaria ottimale. In generale le alternative sono:
• Acquisto a nome proprio o in comunione di beni (Joint Tenancy con o senza Right to Survivorship)
• Acquisto della nuda proprieta’ e separatamente dell’usufrutto (Life Estate)
• Acquisto attraverso una LLC ( Limited Liability Company ) parzialmente paragonabile ad una srl di diritto italiano
• Acquisto attraverso una Corporation parzialmente paragonabile ad una spa di diritto italiano
• Acquisto attraverso un fondo immobiliare o Real Estate Investment Trust ( REIT)
Si tratta di una scelta importante nella quale occorre bilanciare costi fiscali e costi amministrativi, e’ quindi necessario farsi consiglaire dal proprio avvocato e/o commercialista di fiducia per poter giungere alla scelta piu’ adatta.
La Vivaldi Real Estate fornisce agli acquirenti iscritti all’ Area Clienti del loro sito una serie di documenti confidenziali e riservati molto dettagliati sull’argomento.

Stipula e atti di proprieta’

Quando tutto è pronto, waiver, fondi e title insurance, il vostro avvocato si recherà presso lo studio dell’avvocato del venditore assieme al rappresentante della title insurance e pagherà il saldo dovuto ricevendo in cambio il titolo di proprietà che la title insurance registrerà seduta stante. Non è necessaria la presenza dell’acquirente che puo’ essere rappresentato per delega (le deleghe possono essere sottoscritte presso un Consolato Statunitense in Italia o a New York presso il vostro avvocato).
Se entro la data di chiusura anche il mutuo sarà pronto, la registrazione del medesimo avverrà allo stesso tempo e la banca pagherà una parte della compravendita e metterà una ipoteca sulla proprietà mentre il vostro avvocato pagherà il saldo della soma dovuta. In ogni caso, l’acquirente al momento della stipula della compravendita paga proquota le spese condominiali e le tasse comunali eventualmente anticipate dal venditore.
Pochi giorni dopo la stipula il vostro avvocato versera’ sul vostro conto ogni eventuale saldo assieme ad un conteggio ufficiale (closing statement) e copia dell’ atto di proprietà registrato (deed).

Complimeti! Siete diventati ufficialmente possessori di un immobile a New York City. Enjoy!

La Vivaldi Real Estate vende sogni immobiliare agli italiani da piu’ di 20 anni, per una lista di appartamenti disponibili visitate il loro sito internet.