Costi legati all’acquisto, gestione e vendita di un immobile a New York

Guido Pompilj di Vivaldi Real Estate ci parla di tutti i costi addizionali che vi dovete aspettare se volete acquistare casa a New York City.

Le tasse da pagare

Le tasse che normalmente ricadono su un investimento immobiliare a New York sono cinque:

1)  Transfer Tax – viene pagata dall’acquirente solo quando a vendere è un promotore (developper) e quindi si tratta di un primo frazionamento – Negli appartamenti acquistati da una rivendita ( preowned) – la tassa è pagata dal venditore – L’importo, comprensivo di tassazione cittadina, statale e federale è di circa l’ 1,85% e si paga una sola volta alla stipula.

2)  Se il bene compravenduto è scambiato a un prezzo uguale o superiore al milione di dollari, alla tassa di trasferimento si aggiunge la ‘Mansion Tax ’ (Tassa sul Lusso) pari all’1% del prezzo di vendita; la Mansion Tax è pagata sempre da chi acquista ; anche questa tassa si paga una sola volta alla stipula.

3)  Tasse locali o Real Estate Tax, note come R.E. T. (equivalenti alla nostra ICI) – sono pagate semestralmente dal proprietario; il loro importo varia a seconda dell’ampiezza dell’appartamento, del lusso del palazzo, della posizione dello stabile. In alcuni nuovi palazzi – o in palazzi totalmente ristrutturati – è possibile usufruire di un abbattimento decennale delle tasse che quindi risultano inizialmente molto basse – in media le tasse immobiliari in un palazzo di lusso variano tra i 90 e i 120 $/mq per anno. Le tasse inizialmente abbattute entrano a regime gradualmente nel corso di 10 anni ma si puo’ sapere da subito quale sarebbe stato il loro valore senza abbattimento – e’ un’informazione molto importante perche’ quasi sempre i palazzi che godono di un abbattimento fiscale iniziale hanno delle tasse finali molto alte. Alcuni palazzi dove risiedono affittuari in equo canonei godono di tasse immobiliari piu’ basse relativamente alla categoria del palazzo. L’importo delle tasse immobiliari iniziali e a regime e’ un elemento indispensabile di valutazione dell’appartamento perche’ due appartamenti pressoche’ identici possono avere tasse immobiliari molto diverse.

4)  Tasse sul Reddito ( Income Tax ): Le tasse sul reddito vengono pagate annualmente solo sulle proprietà messe a reddito e calcolate deducendo dal reddito lordo o canone di locazione le seguenti voci:

• tutti gli interessi passivi
• un ammortamento pari al 3,7% annuo del costo di acquisto per i primi 27 anni
• tutte le spese di gestione, comprese spese condominiali, costi amministrativi e di gestione riparazioni, eventuali spese telefoniche, di viaggio, legali, pubblicitarie e  tasse locali

In genere la somma di tutte le deduzioni rende il reddito imponibile molto basso se non nullo almeno per i primi 5 / 10 anni di proprieta’. Su questo (eventuale) reddito imponibile si pagano le tasse sul reddito che variano dal 28% al 37%

In Italia la legge richiede che il reddito imponibile, calcolato secondo la legge fiscale americana, quindi in genere molto limitato, sia denunciato in dichiarazione dei redditi unitamente alle eventuali tasse già pagate negli USA. Questi aspetti sono illustrati in dettaglio agli utenti dell’Area Clienti del sito.

5)  Tassazione delle Plusvalenze ( Capital Gains Tax ): la plusvalenza è calcolata sommando al prezzo d’acquisto tutte le spese di acquisto comprese spese legali, eventuali ristrutturazioni, assicurazione di piena proprietà, ragionevoli spese legate all’acquisto (ad esempio viaggio aereo e permanenza in hotel durante la fase di ricerca) – e detraendo tutti gli ammortamenti utilizzati.

Sulla plusvalenza calcolata come sopra si pagano tasse federali del 15% per le persone fisiche e del 28% per le persone giuridiche piu’ altre tasse statali e cittadine  che si aggirano complessivamente attorno al 14% della plusvalenza.

S A L V O avvalersi del ‘like kind exchange 1031’ ovvero salvo acquistare – ovunque negli Stati Uniti – un’altra proprietà simile a quella venduta e di valore non inferiore. In tal caso la tassa è rimandata alla vendita successiva; questa possibilità può essere usata più di una volta nel tempo; alcuni “fondi immobiliari” noti come TIC (tenancy in common) con reddito abbastanza alto – circa 7% medio – possono essere acquistati per avvalersi della ‘sospensione’ di tassazione. – A volte è possibile ottenere un prestito bancario garantito e pagato (collateralizzato) dai TIC – ottenendo quindi la liquidità che deriverebbe dalla vendita senza però pagare le tasse di plusvalenza fino alla vendita dei TIC.

Oltre alle tasse sopra elencate occorre considerare anche le seguenti tasse che si verificano solo in condizioni particolari:

6      Tassa di Registrazione del Mutuo (Mortgage Recording Tax): 2,8% dell’importo dell’eventuale  mutuo.  I mutui per legge possono essere ripagati in ogni momento senza penalità.

7      Alle tasse sopra elencate si aggiunge la Tassa di Successione (Estate Tax) che e’ molto alta per gli stranieri non residenti, e’ quindi importante pianificare bene questo aspetto con il proprio legale. Come indicato in precedenza la Vivaldi fornisce agli utenti iscritti all’ Area Clienti una serie di documenti confidenziali e riservati che, senza avere la pretesa di offrire una consulenza legale o fiscale, possono comunque aiutare l’acquirente ad inquadrare le alternative ed ottenere una maggiore efficienza nel discutere le possibili strutture proprietarie con il proprio avvocato e/o commercialista americano.

Oltre alle spese di carattere fiscale l’investitore dovra’ sostenere altre spese all’acquisto, durante il periodo di gestione e alla vendita

Altre spese

1)    Spese legali: tipicamente per una residenza la parcella del legale varia tra i $3000 e i $5000 (di più per investimenti importanti) – N.B. quando si acquistano condomini  in costruzione o comunque appena costruiti, occorrera’ studiare con particolare attenzione sia il compromesso che l’Offering Plan (Documento costitutivo del Condominio, che lo definisce nei dettagli sia da un punto di vista legale che tecnico architettonico, Depositato presso l’Attorney General che rappresenta un’autorita’ pubblica assimilabile al Prefetto). In questo caso i costi legali possono facilmente raddoppiare rispetto al caso standard.

Nel caso di acquisto attraverso una societa’ (Corporation, Inc., Limited liability company ) occorrera’ preventivare una spesa costitutiva addizionale di $ 4000 salvo il caso in cui siano necessari complessi patti parasociali, per il quale la parcella puo’ aumentare di molte migliaia di dollari.

2)    Title Insurance (garanzia pagata una tantum sulla piena proprietà del bene, libero da ipoteche e vincoli) – la Title Insurance non è necessaria, ma consigliabile – ad un costo variabile, a seconda del valore di acquisto, trà lo 0,8% e il 0,5%. Una primaria società assicurativa garantisce la piena proprietà ed in caso di problemi, si assume l’onere di correggerli o reimborsare all’acquirente l’intero costo d’acquisto

3)    Brokers fee (commissioni di agenzia): Chi acquista un appartamento a New York, di norma non paga alcuna commissione (le commissioni sono pagate dal venditore).

Per certe proprietà di importo rilevante, in genere interi palazzi e uffici, è comune che l’acquirente paghi il suo broker ed il venditore paghi chi lo rappresenta. Le commissioni in tal caso variano tra l’ 1% e il 2% del valore di acquisto e raggiungono il 3% per importi inferiori ai $ 10 milioni.

4) Processing Fees (Costi Amministrativi), si tratta delle spese legate all’ottenimento della rinuncia al diritto di prelazione del condominio (waiver). Si tratta di processing fees che variano molto a seconda del lusso del palazzo e in genere non superano i $ 3000 pagati una tantum all’acquisto. In genere il costo complessivo si aggira intorno ai $ 1000.

5)    Nel caso in cui si accenda un mutuo occorrera’ pagare una Tassa di Registrazione (Mortgage Recording Tax) pari al 2,8% dell’importo ottenuto dalla banca; i mutui per legge possono essere ripagati in ogni momento senza penalità.

Spese all’acquisto dell’immobile

1)    Spese Legali: Gia’ elencate sopra.

2)    Brokers fee (commissioni di agenzia): normalmente si tratta del 6% del prezzo di vendita per la vendita di singoli appartamenti; per importi alti (transazioni commerciali) la commissione viene riconosciuta dal proprietario solo al broker che lo rappresenta in importi variabili tra l’ 1% e il 3% mentre il broker che rappresenta l’acquirente sarà pagato dall’acquirente.

3)    FIRPTA: Ai venditori stranieri lo stato richiede un deposito del 10% del prezzo di vendita che sarà restituito dopo pochi mesi avendo l’autorità verificato il pagamento di tutte le tasse dovute. Spesso l’avvocato potrà preparare le carte per tempo in modo che tale deposito possa essere evitato (waived).

4)    Transfer Tax : si veda sopra.

Spese durante il periodo di possesso dell’immobile

1)    Gestione condominiale (Common Charges o CC) : è pagata dal proprietario anche quando l’appartamento è locato; il valore dipende dai servizi del palazzo ed in genere comprende riscaldamento, acqua calda, a volte condizionamento, personale, assicurazione per le strutture comuni, etc. Si tratta di cifre importanti rispetto agli importi prevalenti in Italia (possono arrivare e superare i $ 10/mq per mese!)

2)    Amministrazione: può essere conveniente appoggiarsi ad un’agenzia locale per la gestione del bene. L’amministratore si occupera’ dell pagamento di tutte le spese, la riscossione delle locazioni, la disponibilità locale a risolvere eventuali problemi – seguire ristrutturazioni, selezionare eventuali affittuari.  La Vivaldi offre vari programmi – quello base prevede   un costo mensile di $ 200 per appartamento.

3)    Dichiarazione dei Redditi (Tax Return) : $ 500/anno per un privato, $ 3000/anno per una corporation.

4)    Assicurazioni responsabilita’ civile e incendio : da $ 500 a $ 1000/anno.

5)    Mance ai Portieri (Gratuities) e’ uso regalare delle mance di una certa entita’ al personale di servizio. Nei palazzi con 15 / 20 persone il totale delle mance puo’ essere di varie centinaia di dollari (non meno di 300).

La Vivaldi Real Estate vende sogni immobiliari agli italiani da piu’ di 20 anni, per una lista di appartamenti disponibili visitate il loro sito internet.