Case Study di acquisto e gestione di un immobile a New York City

Vi abbiamo gia’ parlato della procedura e dei costi di acquisto di un appartamento a New York City nel dettaglio. Per rendervi il processo ancora piu’ chiaro, Guido Pompilj di Vivaldi Real Estate. ci descrive un esempio di acquisto e gestione di un appartamento signorile a Manhattan.

La casa

Alloggio  situato al 58mo piano con vista di Central Park in un prestigioso condominio di fine anni 80 con servizi interni di altissimo livello: ristorante, palestra, piscina, sala riunioni, portierato 24 ore.

La residenza e’ composta di 2 stanze e servizi per un totale di 1463 piedi equivalenti a 136 metri quadri.

• PREZZO ACQUISTO: $ 1,670,000: $ 12,370/ mq, dato il lusso del palazzo e la vista sul Central Park, si è trattato di un prezzo conveniente per l’acquirente, probabilmente ottenuto in quanto un edificio in costruzione minaccia di chiudere parzialmente la vista del parco
• COMMISSIONE: 6% pari a $100,200 pagata dal VENDITORE
• TASSA DI TRASCRIZIONE: 2,5% pari a $ 41,700 pagata dal VENDITORE ( la tassa di registro della tassa di trascrizione e’ pagata dall’acquirente solo se a vendere e’ il costruttore o al primo frazionamento di un palazzo gia’ esistente)
• MANSION TAX ( applicabile solo agli alloggi venduti ad un milione di dollari o piu’): 1% pari a $ 16,700 pagata dall’ACQUIRENTE

altri costi includono:

• TITLE INSURANCE: si tratta di un tipo particolare di assicurazione che offre la garanzia di piena proprietà del bene, garanzia che nel sistema italiano è legata all’atto notarile; il costo della  title insurance è una percentuale del prezzo di acquisto  che varia tra il 0,75% e lo 0,50%, nel nostro esempio $ 8,000.
• AVVOCATO: l’avvocato segue la trattativa per il cliente, coordina la stipula assieme al rappresentante della Title Insurance e all’avvocato del venditore. Le parcelle variano dai $ 3,000 ai $6,000 anche se alcuni studi hanno costi più elevati. Nel caso di palazzi in costruzione o appena terminati, il lavoro dell’avvocato richiede una particolare attenzione ai dettagli e fermezza con la controparte, quindi per le nuove costruzioni le fees legali sono considerevolmente più alte (non meno di 8/ 10 mila dollari).
  Recentemente uno studio di avvocati molto noto in campo immobiliare, ha presentato al nostro cliente una parcella di $ 12,000 per l’acquisto di un appartamento di $ 4,5 milioni, si tratta però di rare occorrenze, legate a trattative particolarmente complesse; nello specifico l’appartamento veniva acquistato con un contratto di affitto ancora in essere e occorreva predisporre delle tutele circa il rilascio dell’appartamento.
• MUTUO: nel caso l’acquirente utilizzi un mutuo, incorrerà nella MORTGAGE RECORDING TAX pari a circa il 2,8% dell’ammontare del mutuo, più il costo di estimo (circa $600) e le spese legali della banca $500. Nel nostro esempio se il compratore avesse richiesto un mutuo di  $800,000 (pari a circa il 50% del costo d’acquisto) avrebbe pagato circa $22,400 per registrare il mutuo, ed altri $1,600 per spese di valutazione e legali.

Fino ad ora abbiamo visto i costi che si incorrono nell’acquisto o vendita di un appartamento. I costi di gestione dell’immobile invece sono:

• COMMON CHARGES o MAINTENANCE: la maintenance è l’ equivalente dei costi di condominio, non e’ determinata in percentuale ma dipende dalla struttura dei costi specifica dell’immobile,  dei suoi servizi e del numero di unita’ abitative. In questo caso la maintenance è di $1,696 al mese (circa $ 150/mq anno). Ovviamente piu’ l’immobile è importante e maggiori sono i servizi, più alta è la mantanance. La maintenance di questo palazzo è una delle più alte di Manhattan.
• REAL ESTATE TAX: potremo dire che è l’equivalente dell’ ICI italiana, la real estate tax nel nostro caso è di $1,300 al mese ed è basata sul valore ‘catastale’dell’immobile. In virtu’ della posizione centrale e della qualita’ dei servizi del palazzo le tasse immobiliari sono molto alte raggiungendo $ 115/ mq per anno.
• COSTO DI GESTIONE: Se l’alloggio viene affittato, il costo della gestione ordinaria richiesto da una agenzia che si occupa della gestione è di circa 200 dollari al mese.
• RENDITA LOCATIVA: L’alloggio è attualmente affittato a $8,300 / mese ovvero $ 738/mq/anno

Riassumendo:

• Prezzo acquisto: $/mq 12,370
• Reddito locativo lordo: $/mq  738 per anno
• Costi Condominiali: $/mq 150 per anno
• Tasse Immobiliari: $/mq 115 per anno
• Gestione: $/mq 18 per anno

Tutte le spese sopraelencate sono a carico della proprietà che quindi ha una rendita locativa netta pretasse pari a $ 455/ mq anno

Quindi il ritorno operativo netto iniziale (initial yield) di questo investimento è del 3,7% , ($455/$ 12,370 ) particolarmente alto per un immobile di questa qualita’.

Non essendovi rigidita’ contrattuali (spesso i contratti sono annuali) nel medio periodo i  canoni di locazione tendono a crescere aumentando quindi il ritorno operativo.

Il reddito complessivo dell’investimento e’ la risultante del reddito locativo e dell’incremento di valore del bene. Storicamente nel medio periodo (5 / 10 anni) il rendimento complessivo e’ stato ben al disopra del tasso di inflazione.

La Vivaldi Real Estate vende sogni immobiliari agli italiani da piu’ di 20 anni, per una lista di appartamenti disponibili visitate il loro sito internet.